- Главная
- Новости и обзоры
- Новостройки теряют премию
Новостройки теряют премию
Разница в цене между первичным и вторичным жильем сократилась до 23%
Ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем в крупных городах России начал сокращаться. Если в начале года готовые квартиры были на 26% дешевле строящихся, то в мае показатель сократился до 23%. Это объясняется опережающим ростом цен на вторичное жилье, покупатели переориентируются на него в связи с сокращением программ льготной ипотеки. В рыночных условиях ценовая премия новостроек не может быть выше 9–15%.
В мае жилье на вторичном рынке в 40 городах России с населением от 500 тыс. человек стоило в среднем 152 тыс. руб. за 1 кв. м, на 23% дешевле, чем новостройки, по подсчетам ЦИАНа. С начала года разрыв между ними сократился на 3 процентных пункта (п. п.): в январе «вторичка» была в среднем на 26% дешевле. Показатель снижается пятый месяц подряд, констатирует главный аналитик ЦИАНа Алексей Попов. Ранее, по его словам, столь длительного и устойчивого сокращения разрыва на рынке не наблюдалось.
Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров говорит, что за первые четыре месяца года разрыв в стоимости между вторичным и первичным предложением сократился на 3,3 п. п., до 24,3%. Основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова отмечает, что в Москве сейчас новостройки в среднем на 44,3% дороже готового предложения. Еще в конце прошлого года эта разница составляла 47,8%.
На этапе становления российского рынка недвижимости первичное жилье традиционно было дешевле вторичного: в 2000-е годы разрыв достигал 30–35%, к концу 2010-х — сократился до 10%, вспоминает Алексей Попов. Но в середине 2019 года ситуация изменилась, и средняя стоимость новостроек превысила стоимость готовых квартир. Эксперт связывает это с переходом рынка на эскроу-счета и повышением качества строящихся объектов. С запуском массовой льготной ипотеки в 2020 году и смежных инструментов (ипотека с нулевой ставкой и т. п.) новостройки, по словам господина Попова, стали существенно дороже готового жилья. Разрыв в некоторых случаях стал достигать 60–80%.
Но в этом году конъюнктура рынка жилья снова поменялась, и новостройки начали сдавать позиции. Средняя стоимость первичного предложения в 40 крупных городах страны, по данным ЦИАНа, с начала года увеличилась на 2,2%, до 186 тыс. руб. за 1 кв. м. Для вторичного рост оказался более чем вдвое выше — 5,4%, до 152 тыс. руб. за 1 кв. м. Алексей Попов связывает это с перераспределением спроса. Если интерес к новостройкам в начале года сократился на 42% к значениям второй половины 2025 года, то к готовому жилью — лишь на 2,2%.
Директор по продажам агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин говорит, что в 2024 году в свете отмены массовой льготной ипотеки на вторичное предложение переориентировались 10% потенциальных покупателей новостроек. В 2025 году показатель вырос до 15%. В первом квартале этого года на готовое жилье, по его словам, пришлось 63,2% сделок по продаже квартир в мегаполисах. Год к году значение увеличилось на 3 п. п. Директор по консалтингу и развитию Key Capital Эвелина Ишметова говорит, что покупатели в целом довольно мобильны: 35–40% с самого начала рассматривают и первичный, и вторичный рынок.
Доля недорогого старого фонда постепенно снижается. Ирина Доброхотова обращает внимание, что заметная доля готового жилья сейчас формируется предложением от застройщика — это лоты, которые не удалось реализовать на этапе строительства жилья. За счет чистой юридической истории они, по словам эксперта, пользуются высоким спросом у покупателей.
В локациях с большой долей старого фонда разница в стоимости между первичным и вторичным жильем действительно зачастую выше. Например, в Барнауле строящиеся объекты дороже готовых на 61%, а в Краснодаре и Казани — только на 18%, следует из данных ЦИАНа.
Роман Амелин считает, что разница в стоимости между первичным и вторичным предложением продолжит сокращаться. В нормальных рыночных условиях, без субсидируемой ипотеки, она не может превышать 5–15%. Это сумма, которую покупатель готов переплатить за качество и новизну проекта, но применима она лишь к объектам в завершающей стадии строительства. Проекты на этапе котлована, по мнению господина Амелина, в рыночных условиях все же должны предполагать дисконт 10–20% за ожидание и риски неопределенности.
Алексей Попов считает, что новостройки могут быть дороже готового предложения максимум на 7–9%. Это связано как с качественными характеристиками проектов, так и со скромным метражом квартиры: в небольших лотах стоимость реализации в пересчете на 1 кв. м традиционно выше. Превышение этих значений возможно вследствие использования поддерживающих инструментов, таких как ипотека, констатирует эксперт.
Источник: Коммерсантъ