- Главная
- Новости и обзоры
- «Самолет» меняет курс: куда полетят квартиры после сделки со Сбером?
«Самолет» меняет курс: куда полетят квартиры после сделки со Сбером?
Сбербанк может взять под управление часть бизнеса группы компаний «Самолет», крупнейшего застройщика России. Просто. вместе с экспертами выяснял, изменятся ли после этого цены на квартиры и сроки сдачи домов и как новая финансовая конструкция повлияет на рынок недвижимости в целом.M
Долг под контролем
Речь идет о сделке в рамках реструктуризации долгов девелопера. Рассматриваются два варианта: вхождение банка в капитал дочерних структур «Самолета», которые реализуют проекты с использованием проектного финансирования Сбера, либо передача ему в управление части проектов. Проблема в масштабе долгов «Самолета» и роли Сбера как его крупнейшего кредитора. По данным отчетности девелопера, на конец июня 2026 года краткосрочные кредиты «Самолета» составляли 325,3 млрд рублей, а долгосрочные — 448,1 млрд. Из них на Сбер (на конец 2025 года) приходилось 274,2 млрд рублей, или 30,6% всей задолженности группы (вторым крупным кредитором был ВТБ с 85,9 млрд рублей с долей в 9,6%).
О финансовых сложностях «Самолета» стало известно еще в начале 2026 года, когда компания попросила у государства льготный кредит на 50 млрд рублей. В «Самолете» объясняли это необходимостью оптимизировать финансирование бизнеса в условиях высокой стоимости денег. Тогда власти не сочли ситуацию критической, а глава Сбера Герман Греф в феврале говорил, что у компании достаточно ликвидности для обслуживания долга. Таким образом, усиление роли Сбера в отдельных проектах «Самолета» вряд ли означает, что банк заберет под управление весь бизнес девелопера: скорее, речь идет о более жестком контроле над проектами, которые он уже финансирует.
Похожая схема уже применялась на российском рынке. Например, после финансовых проблем девелопера «Петрострой» Банк ДОМ.РФ подключился к управлению строительством его ЖК «Лампо» в Ленинградской области. В банке объяснили это необходимостью завершить проект, не допустить роста стоимости и выполнить обязательства перед дольщиками. В результате «Петрострой-Мурино» остался застройщиком, а строительство продолжилось при участии и под контролем банка. Такой же вариант возможен и в случае с «Самолетом»: после сделки Сбер сможет контролировать отдельные проекты девелопера, не забирая под управление весь бизнес группы.
«Я вижу три основных сценария. Первый — передача управления проектами (Сбер может поручить своей дочерней структуре управлять теми жилыми комплексами, которые он финансирует. „Самолет“ сохранит собственность, но потеряет свободу в принятии операционных решений). Второй — вхождение в капитал (банк может получить долю в дочерних компаниях „Самолета“, которые строят конкретные ЖК, что даст банку рычаги влияния для гарантии достройки). Третий — конвертация долга в акции (часть задолженности может превратиться в долю Сбера в головной компании, что снизит долговую нагрузку девелопера, но размоет доли текущих акционеров)», — считает директор по продажам агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин.
Что ждет клиентов
Последствия для покупателей квартир «Самолета» будут зависеть от того, какие именно проекты перейдут под контроль Сбера, соберется ли банк входить в капитал проектных компаний и что будет изменено в условиях финансирования. При этом задействованная система эскроу-счетов снижает финансовые риски: деньги покупателя все равно хранятся в банке и передаются застройщику только после выполнения договора с клиентом. В такой ситуации покупателям стоит прежде всего смотреть на изменения цены квартиры, условий покупки и срока сдачи дома.
Цена
Здесь все будет зависеть от того, как изменятся условия финансирования «Самолета». Если Сбер обеспечит его финансовую стабильность, у девелопера будет меньше необходимости привлекать покупателей за счет больших скидок. Однако в проектах с низкими продажами «Самолет» может, наоборот, увеличить скидки и предложить покупателям более выгодные условия: рассрочку, субсидированную ипотеку или бонусы на отделку. Само же участие Сбера вряд ли приведет к резким изменениям в ценовой политике застройщика: скорее всего, корректировки останутся точечными и будут зависеть от экономической ситуации в каждом конкретном случае. Например, если банк-кредитор будет заинтересован в ускорении оборота капитала в проектах застройщика с высокой долговой нагрузкой или большой долей непроданных квартир.
Срок сдачи
Реструктуризация долга еще не означает задержек в строительстве. Если отдельным проектам не хватит денег, участие Сбера может помочь сохранить темпы работ, так как банку выгодно завершить объекты, чтобы вернуть выданные кредиты после раскрытия эскроу-счетов. Риски отсрочек могут возникнуть там, где банк решит изменить бюджет, подрядчиков или сроки строительства: в первую очередь это касается домов на стадии котлована или проектов с низкими продажами. В этом случае возможны смена подрядчиков, корректировка бюджета или перенос сроков, прежде всего на объектах с низкими продажами и низкой готовностью. Поэтому покупателям лучше обращать внимание на проблемы с конкретным ЖК, чем на ситуацию с группой компаний в целом.
«Парадокс в том, что снижение стоимости денег для „Самолета“ не транслируется в снижение цены для покупателя, особенно если спрос поддерживается льготными программами. Если Сбер начнет активнее продвигать проекты „Самолета“ через свою экосистему, то это увеличит воронку продаж и даст „Самолету“ возможность удерживать цены выше рынка. Возможно, если Сбер рассматривает девелопера как актив для масштабирования и роста рыночной доли, ему будет выгоднее держать цены конкурентными», — объяснил начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст», к. э. н. Олег Абелев.
Влияние на рынок
Если Сбер начнет управлять частью проектов девелопера, другие банки также могут активнее участвовать в работе на рынке недвижимости, а не только финансировать строительство. Это неизбежно повысит требования к застройщикам: кредитные организации будут внимательнее оценивать долговую нагрузку, себестоимость проектов и наличие свободных денег. В этих условиях более устойчивые девелоперы смогут получать финансирование на более выгодных условиях, а для сильно закредитованных застройщиков кредиты могут стать дороже.
«Банки могут ужесточить оценку долговой нагрузки и темпов продаж девелоперов. Компании с сильным балансом получат преимущество, а остальные будут чаще использовать скидки и откладывать запуск новых проектов. Наиболее вероятен сценарий без резкого обвала рынка: цены останутся относительно стабильными, скидок станет больше, а по отдельным проектам возможны корректировки сроков. Главный фактор — какой именно формат сотрудничества Сбер и „Самолет“ в итоге согласуют», — отметил Кирилл Агапов, генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group.
Одновременно усилится конкуренция за покупателей. Если «Самолет» получит более стабильное финансирование и сможет предложить более выгодные условия покупки, другим девелоперам в тех же регионах придется отвечать новыми скидками, рассрочками, субсидированной ипотекой или дополнительными услугами. Поэтому покупателям стоит обратить свое внимание на схожие проекты у конкурирующих застройщиков: вполне возможно, что история с «Самолетом» может отразиться ростом спецпредложений и скидок по соседству.
«Влияние на цены других застройщиков может оказаться более значимым, чем судьба самого „Самолета“. Рынок недвижимости Москвы и Подмосковья уже показывает падение продаж на 29% в 2026 году. Ситуация с крупнейшим девелопером страны может привести к сокращению общего объема предложения, росту цен в 2027−2028 годах и ужесточению условий для других девелоперов при согласовании проектного финансирования», — резюмировал Роман Амелин.
Однако возможен и обратный сценарий: если реструктуризация долгов «Самолета» обернется снижением долговой нагрузки, компания может сократить запуск новых проектов и сосредоточиться на уже начатых. Тогда новых квартир на рынке будет появляться меньше, а влияние намечающейся сделки со Сбером отразится не столько на текущих ценах, сколько на объеме будущего предложения.
Источник: Просто.ру